"Wir wollen an dieser Stelle in der münsterschen Innenstadt preiswerten Wohnraum für Menschen mit niedrigem Einkommen sichern", betonte Stadtdirektor Horst Freye, als er das Konzept vor der Presse erläuterte. Ziel der Sanierungsplanung sei, so Freye, die Gebäudesubstanz möglichst kostengünstig zu erhalten und weiteren Verfall zu verhindern. Die Wohnverhältnisse sollen den heutigen Anforderungen - auch unter ökologischen Gesichtspunkten - angepaßt werden. Außerdem müsse sichergestellt werden, daß die jetzigen und künftigen Bewohner nach dem Abschluß der Instandsetzung die Mieten aufbringen können.
Ein Blick zurück: 1995 beschloß der Rat, die instandsetzungsbedürftigen Häuser Breul 32 bis 38 zu erwerben. Gleichzeitig wurde die Verwaltung beauftragt, die ermittelten reinen Sanierungskosten von 2 031.000 DM zu senken - auch mit Reduzierung der Standards und unter Beteiligung der Bewohner durch Eigenleistungen. Dem "Verein zur Erhaltung preiswerten Wohnraums" übertrug die Stadt inzwischen die Bewirtschaftung und Verwaltung des Objektes. Das Sanierungskonzept erarbeitete die Landesentwicklungsgesellschaft NRW (LEG) unter Beteiligung des Architekturbüros Schröder und Partner und der Bewohnerschaft der Häuser.
Sanierungsarbeiten
Der künftige Standard wird weitgehend dem des Sozialen Wohnungsbaus entsprechen. Aus Kostengründen werden die vorhandenen Grundrisse so wenig wie möglich verändert, aber trotzdem besser zugeschnitten. Künftig sollen in den Gebäuden insgesamt 20 Wohnungen unterschiedlicher Größe vom 1-Zimmer-Apartment im Dachgeschoß (26 Quadratmeter) bis zu 4-Zimmer-Wohnungen mit großer Wohnküche in den Vorderhäusern (108 Quadratmeter) entstehen. Durch einen Dachausbau erhöht sich die Wohnfläche von 1 075 auf 1 186 Quadratmeter. Während die jetzige Kellersohle aus Stampflehm und Ziegelsteinbelag zum größten Teil erhalten bleibt verbleibt, müssen die Dächer und die Fenster sowie die Sanitär- und Elektroleitungen erneuert werden. Eine Gaszentralheizung spendet Wärme und ersetzt die bisherigen Kohleöfen. Ferner werden in Wohnungen, die bislang kein Bad hatten, Bäder eingebaut. Eine Regenwassernutzungsanlage berücksichtigt ökologische Aspekte.
Kosten
Das Architekturbüro Schröder und Partner errechnete für die jetzt projektierte Ausführung reine Sanierungskosten in Höhe von 1 870 000 DM. Das sind rund 161 000 DM weniger, als in der ersten Kostenschätzung ermittelt. Dazu kommen noch Baunebenkosten wie zum Beispiel Honorare oder Projektsteuerungskosten. Als Gesamtkosten werden 2.386.244 DM angegeben, zu denen noch die Kosten für vorbereitende Untersuchungen in Höhe von rd. 245 000 DM kommen.
Finanzierung
Das Finanzierungskonzept sieht Darlehen des Landes (1 067 400 DM), einen Zuschuß aus Städtebaufördermitteln (55 000 DM), städtische Mittel (ca. 1 166 300 DM) sowie Eigenleistungen der Bewohner (97 500 DM) vor. Offen ist noch die Förderung mit Städtebaufördermitteln.
Wirtschaftlichkeit
"Nach den Berechnungen der LEG ist es wirtschaftlicher, die Häuser zu sanieren als den Wohnraum neu zu errichten", betont Stadtrat Freye. Dies liege insbesondere daran, daß die vorhandene Bebauung Bestandsschutz habe und das Grundstück günstiger ausnutze, als es bei einem Neubau der Fall wäre. Darüber hinaus könnte die Altbausanierung mit niedrigeren Standards erfolgen als Wohnungsneubau.
Aber auch ökologische und soziokulturelle Aspekte finden Berücksichtigung. Eine Modernisierung - so das Gutachten - fördere den ressourcenschonenden Umgang mit Baumaterialien. Gleichzeitig würden städtebaulich gewachsene Strukturen erhalten und das Wohnen einkommenschwacher Bewohnerschichten vor dem Ersten Weltkrieg dokumentiert.
Freye erläuterte, daß bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht die tatsächlichen innenstadtüblichen Grundstückskosten eingesetzt wurden. Vielmehr wurden den Verhältnissen des sozialen Wohnungsbaus angemessene Bodenwerte zugrundegelegt, ein Verfahren, wie es auch in anderen städtischen Wohnbaugebieten gehandhabt werde. Dieses Vorgehen sei unter sorgfältiger Abwägung wirtschaftlicher und sozialer Belange angewandt worden. Dem Tenor der bisherigen Ratsbeschlüsse folgend, sei dem Prinzip "Sozialwohnen" im Interesse der bisherigen und künftigen Bewohnerschaft Vorrang vor streng wirtschaftlichen Erwägungen gegeben worden.