Mietspiegel: Mietspannen
Die wissenschaftlichen Auswertungen ergaben, dass sich die tatsächlichen Netto-Kaltmieten für gleiche Wohnraumkategorien innerhalb einer gewissen Bandbreite – auch Spanne genannt – bewegen. Zwei Drittel der tatsächlich ortsüblichen Mieten für Wohnraum befinden sich innerhalb einer Bandbreite von +/- 17 Prozent um die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete.
Diese Streuung beruht auf Mietpreisunterschieden, die durch den freien Markt, subjektive Einflüsse bzw. im Mietspiegel noch nicht erfasste objektive Wohnwertmerkmale bedingt sind.
Um die noch nicht erfassten objektiven Wohnwertmerkmale bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete berücksichtigen zu können, kann man innerhalb der Spanne von +/- 17 Prozent Zu- oder Abschläge um die ortsübliche Vergleichsmiete vornehmen.
Bei der Berechnung dieser Zu- oder Abschläge ist zunächst die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung unter Berücksichtigung aller bereits im Mietspiegel aufgeführten Wohnwertmerkmale und der Lagequalität zu ermitteln.
Danach sollten alle Abweichungen von dieser ermittelten durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen der Mietspanne begründet werden. Als Begründung kommen insbesondere Wohnwertmerkmale in Frage, die nicht oder nur teilweise in den im Mietspiegel dargestellten Tabellen 2 und 3 enthalten sind oder die vom Standard abweichen.
Auch kann eine bessere oder schlechtere Wohnqualität als die des Wohnlagenverzeichnisses zu einer höheren oder niedrigeren ortsüblichen Miete führen, wenn dies im Einzelfall gerechtfertigt ist.